Kantoortransformatie in Nieuwegein komt op gang: 158 woningen in vijf kantoren

Kantoortransformatie in Nieuwegein komt op gang: 158 woningen in vijf kantoren

Dionne Baaré, Lid expertteam kantoortransformaties | Beleidsadviseur RO gemeente Nieuwegein | Zelfstandig adviseur transformaties

Het zal niemand verbazen dat de leegstand in kantoren ook in de voormalige groeikern Nieuwegein hoog is. Waar Nieuwegein in de hoogtijdagen de overloop van Utrecht opving, zijn veel grotere huurders afgelopen jaren verdwenen. De kantoorpanden die zij achterlaten zijn vaak niet meer courant en worden niet meer gevuld met nieuwe kantoorgebruikers.

Gelukkig zijn er andere doelgroepen die deze leegstaande kantoorpanden weer kunnen gaan bewonen. Mede dankzij de crisis is het steeds vaker haalbaar om kantoren te transformeren naar woningen. De waarde van vastgoed is sterk gedaald. Daarmee wordt het financieel haalbaar om een kantoorpand te transformeren naar woningen. In het afgelopen jaar zijn er door veel partijen in Nieuwegein plannen gemaakt om kantoren te transformeren naar woningen. De eerste transformatie, project Geinzicht, wordt dit najaar opgeleverd. 34 studio’s, de meesten voor minder dan een ton met parkeerplek. Binnen een maand was 70% verkocht. Het bleek een gat in de markt.

De woningen worden vooral gekocht door starters en alleenstaanden. Voor deze doelgroep werd in het verleden nauwelijks gebouwd. Ontwikkelaars zagen er geen winst in. Door de terughoudendheid van banken krijgen deze groepen ook geen hypotheek voor een driekamerwoning van ca. 150.000 a 200.000 euro. De wachtrijen voor sociale huur zijn lang. De starters en singles reageren gretig op het nieuwe aanbod.

In navolg van Geinzicht wordt binnenkort de Brinkwal, 25 starterswoningen sociale huur, gerealiseerd. De projecten Merowe (34 appartementen), Early Bird (35 appartementen) en Krijtstede (30 appartementen) zijn momenteel in de verkoop. Allemaal woningen in leegstaande kantoren. De startbijeenkomsten van deze verkoop kunnen rekenen op hoge opkomsten. Ruim honderd geïnteresseerden per kantoorpand, tientallen die direct een optie nemen en zelfs kopers die ter plekke de hypotheek afsluiten.

Transformatie is als onderwerp overal in de belangstelling en met een binnenstedelijke woningbouwopgave van 3.300 woningen is Nieuwegein nog lang niet uitgetransformeerd. Ziet u ook kansen om een kantoorpand te transformeren? Of vraagt u zich af hoe u als gemeente kantoortransformaties goed kunt faciliteren? Als lid van het expertteam helpen we u graag op weg, maar hier een paar tips uit Nieuwegein

  1. Locatie, locatie, locatie. Kantoorpanden gelegen nabij woningen en voorzieningen zijn ‘laaghangend fruit’  voor transformaties. Bevinden de panden zich op bedrijventerreinen dan zal het per definitie moeilijk worden om hier een woonmilieu te creëren. Ga je hier toch voor richt je dan vooral op pioniers of eventueel tijdelijk huisvesting als aanjager.
  2. Gemeenten kunnen hun beleid transformatievriendelijk maken en ‘het licht op groen’ zetten. Dit kan door economisch beleid, woonbeleid, parkeerbeleid en stedenbouwkundige kaders aan te passen of door overkoepelend beleid te maken om kantoortransformaties te beoordelen en te faciliteren. Ook kan de gemeente het bestemmingsplan flexibeler vormgeven.
  3. Subsidies zijn passé. Transformaties zijn haalbaar mits het pand ver genoeg is afgeboekt, partijen eigen middelen in kunnen zetten of een potentiele eindgebruiker hebben. Hoe langer een pand leeg staat, hoe groter de kans dat de eigenaar bereid is hier tegen een redelijke prijs afstand van te doen. Gemeenten kunnen hun leegstand in kaart brengen en ontwikkelaars kunnen hier actief naar zoeken om zo de meest kansrijke panden te vinden.

Expertteam kantoortransformatie
Het expertteam kantoortransformatie biedt gemeenten en eigenaren een helpende hand om transformatie van leegstaande kantoren mogelijk te maken. Heeft u een vraag, neem dan contact op met een van de experts of Agentschap NL via kantoortransformatie@agentschap.nl of telefoonnummer 088-6025380. De experts helpen u graag op weg. Ervaring leert dat we heel veel problemen kunnen oplossen in een afspraak. Het eerste ‘consult’ is bovendien gratis. Indien meer nodig is om het project vlot te trekken bestaat de mogelijkheid om voor die kosten een subsidie te krijgen.

Het expertteam is een initiatief van het ministerie van BZK en de VNG. Het bestaat uit een aantal praktijkdeskundigen die gemeenten en eigenaren bijstaan met kennis en kunde op uiteenlopende onderwerpen van bouwregelgeving, projectorganisatie, financiering en fiscale mogelijkheden.

 

 

468 ad

6 Comments

  1. Goed te horen dat de transformatie zo goed in de markt lag, 70% verkopen in een maand mag een topprestatie genoemd worden. Ik ben erg benieuwd hoe jullie zijn omgegaan met de buitenruimte. Is er een gemeenschappelijk deel of heeft elke woning toch zijn eigen balkon gekregen?

  2. Beste Ernst, leuk dat je reageert. In het project Geinzicht heeft een groot aantal appartementen eigen buitenruime, balkons met geluidwerende functie. Bij de Merowe en Krijtstede hebben alle appartementen eigen balkons. Het project Brinkwal heeft elke woning een tuintje op maaiveld. Bij de Rietgors hebben de woningen geen buitenruimte.

  3. Beste Dionne, een oplossing op maat dus. Is er nog een verband te zien tussen de verkoopsnelheid en het type buitenruimte dat wordt geboden? Natuurlijk is een buitenruimte slechts een onderdeel die de verkoopbaarheid bepaalt, maar ik kan met voorstellen dat de woningen zonder buitenruimte minder snel verkopen.

  4. Beste Ernst, deze vraag kan wellicht beter door een makelaar worden beantwoord, maar uiteindelijk is het natuurlijk de vraag hoeveel toegevoegde waarde (financieel) men hecht aan een balkon. Uiteraard zijn de bouwkosten zonder balkon ook aanzienlijk lager, zeker als deze balkons ook een geluidswerende functie moeten hebben voor de achterliggende gevel. De appartementen zonder balkon zijn dus aanzienlijk goedkoper. Meer informatie over de appartementen tref je bij de keizer makelaars en reinerie makelaars.

  5. Ik vroeg mij af of er bij de projecten nog moeilijkheden waren met de geluidsbelasting op de gevel. Ik las dat deze niet hoger mag zijn dan 48 dB (grenswaarde bij nieuwbouw) en had een kaartje van Nieuwegein gezien met de geluidscontouren in het plan MER Structuurvisie Nieuwegein (2009)waarin dit niveau op veel plekken overschreden wordt. Zijn er bij de projecten aanpassingen gedaan om dit geluidsniveau te verlagen? Of kon dit niveau verhoogd worden naar de maximale toelaatbare waarde van 63 dB?

  6. Beste Dionne,
    Een prima verslag over de herbestemming van leegstaande kantoren in de gemeente Nieuwegein. Herbestemming is zeker een oplossing voor leegstaand en ook voor de genoemde doelgroepen komt een eigen appartement beschikbaar een win-win situatie dus.
    Wij zijn als architect betrokken bij de helft van de transformatie projecten die jij noemt, Geinzicht en Merowe.
    De gemeente Nieuwegein heeft een actief beleid om herbestemming mogelijk te maken, en een possitieve grondhouding.
    Dit geeft vertrouwen aan ontwikkelaars en beleggers om transformatie als een serieus alternatief te zien.
    Hopelijk gaat het transformatie-team ook de omliggende gemeenten inspireren, want ook daar is veel leegstaand en zijn dus kansen voor herbestemming.
    Wij werken daar graag aan mee, ook in Nieuwegein zijn wij weer met een project bezig dus tot ziens.
    Pascal van Loosbroek, Loosbroek architecten / Tiel

Leave a Comment

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *