Het einde van organische gebiedsontwikkeling?

Het einde van organische gebiedsontwikkeling?

Daarover gaat het 7 september in Pakhuis de Zwijger. Duidelijk is dat de gevestigde orde – gemeenten en ontwikkelaars – staat te trappelen om de plek over te nemen van initiatiefnemers die in de tussentijd al dan niet organisch iets van de grond aan het trekken waren. De pauze is over, er is weer geld te verdienen! Een half tot heel miljoen extra woningen aan omzet, dus weg met die kleinschalige initiatieven zonder plan en geld, ruim baan voor de echte vaklui. Dat lijkt tenminste de boodschap van het essay Geef wonen de ruimte opgesteld door Usual Suspect Friso de Zeeuw. Opmerkelijk: het essay is bedoeld ‘als begin van een gezamenlijke visie van overheid en markt’. Dat idee is al behoorlijk pré-crisis – overheid en markt die elkaar opzoeken om samen te bedenken wat goed is voor de klant? – en dat is ook de boodschap. Laat marktpartijen lekker woningen bouwen in het groen en het komt goed met de stad. Waar je Geef wonen de ruimte nog genuanceerd kunt lezen, geeft De Zeeuw bij gelegenheid de samenvatting voor zijn eigen achterban: geen rode contouren en geen dogma’s zoals bouwen in de stad. Open die weilanden dus! En als u denkt dat er in bestaande gebouwen best wat meer dan 5% van de woningbouw kan worden gerealiseerd, dan behoort u tot de herbestemmingtaliban aldus De Zeeuw.

Zijn humor heeft de crisis in ieder geval overleefd! Het lijkt er wel op dat de winterslaap diep was, want gemeenten die echt werk hebben gemaakt van transformatie (zoals Den Haag, Nieuwegein en Amsterdam) realiseren al een paar jaar een derde of meer van hun woningproductie door herbestemming. Die denken eerder aan temporiseren of faseren om de markt niet te overvoeren. De gedachte dat uit die slordige 30 miljoen vierkante meter leegstaande kantoren, scholen, kerken, kloosters, buurthuizen, verzorgingtehuizen, boerderijen en andere gebouwen niet eens 5.000 woningen (5% van de miljoen tot 2030) kan worden behaald is ook niet serieus te nemen. Het argument dat de klant vooral suburbane leefmilieus (die kennen we ook al van voor de crisis) wil, gaat wellicht op voor sommige regio’s maar niet voor de grote steden, waar de extra woningvraag vooral komt van eenpersoonshuishoudens. Tot die conclusie kwam ook het Planbureau voor de leefomgeving laatst in Transformatiepotentie: woningbouwmogelijkheden in de bestaande stad. Iets preciezer: het PBL geeft aan dat er genoeg verouderde bedrijventerreinen en kantoorwijken zijn voor 80% van de nieuwbouwopgave tot 2030. En nog meer als de bevolking zich iets minder snel ontwikkelt dan voorspeld. Waarbij PBL ook opviel dat het debat over uitbreiden of transformeren nogal factfree gevoerd wordt.

De titel van de avond geeft wel te denken. Het is niet verbazend dat dat projectontwikkelaars en sommige adviseurs heimwee hebben naar pré-crisistijden. Het was ook wel een erg fijn verdienmodel. Wat wel verbazing wekt is dat  bestuurders in Nederland zich laten verleiden mee te gaan in het oude denkpatroon. Bestuurders zouden na acht jaar crisis doordrongen moeten zijn dat stad maken anno 2016 meer vraagt dan stenen stapelen en dat ontwikkelaars die alleen dat doen niet veel van de crisis geleerd hebben. Tijdens die jaren waren er toch echt andere initiatiefnemers die er wél in slaagden projecten tot een succes te maken. Die bedachten nieuwe concepten, manieren om slimmer (samen) te werken en kwamen op onorthodoxe verdienmodellen. En die zagen het bovendien als een voordeel om met bestaande gebouwen aan de slag te gaan. En die projecten bruisden vaak meer dan waar ook. Misschien wel omdat die projecten hun begin vonden bij iets willen bijdragen aan de stad, directe omgeving en dan pas de eigen nering zoals Frans Soeterbroek betoogt?

Er is dus wel degelijk een toekomst voor organisch ontwikkelen. Wat heet: meer dan één. Want als er iets opviel aan de projecten die nu allemaal onder organisch ontwikkelen worden geschoven, is het hoe divers en flexibel die praktijk bleek. Er waren projecten die kleinschalig begonnen, maar direct opschaalden als de niche gevonden was. En als het moest werd er planmatig en grootschalig gewerkt. Maar wel altijd vanuit kennis van lokale behoeftes. Noem het poten in de modder, noem het lokale verankering. Als dat organisch is, dan zou het voortaan verplicht moeten worden! En bestuurders, laat u niet wijsmaken dat die nieuwe initiatiefnemers geen geld hadden. In de meeste projecten werd flink geïnvesteerd. Tot onze verbazing vaak ‘gewoon’ geleend van de bank[1]. De echte vraag is dan ook: hoe kunnen we dát soort projecten opschalen?

[1] Rekenen op herbestemming, NAI010 Uitgevers, november 2014

 

468 ad

Leave a Comment

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *