Vijf ontwikkelingen die toekomst herbestemmen (of projectontwikkeling) bepalen

Vijf ontwikkelingen die toekomst herbestemmen (of projectontwikkeling) bepalen

BLOG | Sander Gelinck
Herbestemmen is allang geen niche meer. Sterker nog: herbestemmen is de projectontwikkeling van nu. En dat vinden ook veel ‘klassieke’ projectontwikkelaars. Ze zijn namelijk volop aan het herbestemmen. AM ontwikkelt op dit moment de tweede fase van de Studio in het voormalig GAK-kantoor, waar ze de niche ‘betaalbaar hip stedelijk wonen’ ontdekte. Heijmans is druk met de grootste transformatie van Nederland – Justitie en Binnenlandse Zaken in Den Haag – en is gestart met de transformatie van de Parooltoren en het Trouwgebouw naar het tweede Amsterdamse TheStudentHotel. Syntrus Achmea verbouwde haar eigen kantoor tot 185 ruime huurwoningen en Blauwhoed lanceerde op de Provada 2014 de digitaal portal crowdbuilding.nl. Voor OVG is herbestemming anno 2015 zelfs zo normaal geworden dat ze zich op haar website niet langer ‘redeveloper’ noemt.

Projectontwikkelen is herbestemmen geworden en wie wel eens een gebouw herbestemd heeft, weet dat herbestemmen eigenlijk gewoon ‘projectontwikkeling’ is. Plan maken, door gemeentelijke diensten loodsen, aanpassen waar nodig voor draagvlak of (al dan niet terechte) eisen, financiering vinden, (ver)bouwen en opleveren. De volgorde mag soms wat anders zijn, maar in de kern vraagt herbestemmen om dezelfde competenties (creatieve doordouwer die kan rekenen) als die van een projectontwikkelaar. De Actieagenda Bouw kwam vorig jaar tot dezelfde conclusie en stelde dat: ‘Herbestemming en transformatie bepalend worden voor de toekomst van de bouw, beleggings- en ontwikkelwereld’. Vrij vertaald: herbestemmen wordt steeds meer gemeengoed, en beïnvloedt ook de manier waarop we nieuwbouwprojecten ontwikkelen. Fraaier kunnen wij het niet stellen!

Maar wat bepaalt de toekomst voor herbestemmen? Voor het boek Rekenen op Herbestemming analyseerden we vijf ontwikkelingen die van blijvende invloed zijn op de praktijk. Opvallend is dat die ontwikkelingen niets met de crisis te maken hebben. Ze dateren van (ver) voor de crisis en trekken zich er ook niets van aan. De vijf hebben ook gemeenschappelijk dat ze het vak van projectontwikkelaar (of herbestemmer, als u dat liever zo noemt) interessanter en leuker maken.
Demografie bijvoorbeeld. De noodzaak om planmatig en grootschalig nieuwe wijken te bouwen is er niet meer, maatschappelijke wensen en noden zijn er nog wel. De hippe stedeling die AM ontdekte in de Studio is een voorbeeld. Vergrijzing betekent ook dat het aantal alleenstaande huishoudens groeit. Eenzaamheid is onder die groep nu al een vaak voorkomend probleem dat vraagt om nieuwe woon/leefformules waarin ‘zorgen voor elkaar’ meer vanzelfsprekendheid is georganiseerd. Ook de vraag naar ‘harde’ zorg neemt toe, waarbij opvalt dat een aantal zorgaanbieders bewust oude gebouwen kiest vanwege de huiselijkheid en herkenning die het haar klanten geeft.
Economie is een tweede inspiratiebron. Veel herbestemmingen bieden meer dan ‘vierkante meters gebouw’ en eigenlijk zijn ook diensten wel overal standaard. Een aantal herbestemmingen levert  toegevoegde waarde in het organiseren van events en verbinden van gebruikers, in interactie kortom. Het zijn codewoorden uit de ‘beleveniseconomie’ van Pine/Gilmore. En vooral interessant omdat gebruikers er ook voor willen betalen! Premium pricing noemen Pine en Gilmore dat. Een van de eye-opers van Rekenen op Herbestemming is dat juist vastgoed de verbindende factor kan zijn in dergelijke nieuwe verdienmodellen.
De digitalisering is een derde inspiratiebron. ‘De iPad is een aanslag op vastgoed’ kopte DTZ vorig jaar. Dat had natuurlijk moeten zijn: ‘de iPhone is een zegen voor de bouw’. De digitalisering maakt heel andere manieren van bouwen mogelijk. Kom je in het werk iets onverwachts tegen, bel je een deskundige, mailt (whatsappt, instagramt) de foto’s en gaat even koffie drinken totdat de oplossing binnenkomt. Het maakt meer dan de helft van vroegere vooronderzoeken overbodig (meestal was het in het eggie toch net even anders), en daarmee het bouwproces sneller en goedkoper. En iets zegt me dat oplossingen ook beter worden.
ICT is ook een krachtige tool om anders met klanten om te gaan. De samenleving ontwikkelt zich in een ‘producerende netwerksamenleving’ (een vierde inspiratiebron waar bedrijven als Philips en Siemens stevig op inzetten). Ook daarin wil de klant maatwerk. De een wil volledig ontzorgd worden. De ander juist als co-maker zijn eigen kennis en netwerk inbrengen. Dat levert hoe dan ook extra spelers op, maar is ook vaak de opstap naar bijzondere oplossingen.
En dan te bedenken dat de echte toekomst nog moet beginnen. Nanotechnologie, bio- en gentech (samen maar even inspiratiebron vijf) zijn prille technieken waarvan al wel helder is dat ze letterlijk ongekende mogelijkheden gaat bieden. Zoveel mogelijkheden dat Industrial Design-studenten anno 2015 vooral willen weten ‘Hoe wilt u het hebben? Want technisch kunnen we alles maken’. Dat laatste zal veel bouwers bekend in de oren klinken.

Op 2015: een jaar vol herbestemming en inspiratie voor de  toekomst!

Sander Gelinck coördineert de tweedaagse leergang herbestemmen | Vak van de toekomst waar hij een van de inleiders is.
Deze blog is een samenvatting van het artikel ‘Herbestemmen in de Nieuwe Realiteit’ dat in bewerkte vorm in Rekenen op Herbestemming is opgenomen. Een whitepaper van het artikel is te krijgen via inspiratie@herbestemmingacademie.nlRekenen op herbestemming is december 2014 verschenen bij NAi010 Uitgevers. U ontvangt het als onderdeel van het cursusmateriaal in de leergang Herbestemmen | Vak van de toekomst.

468 ad