Haagse bodem, een rondje leegstand in de Haagse Binckhorst

Haagse bodem, een rondje leegstand in de Haagse Binckhorst

Blog | Martin Lenferink | Urbanwise
Vrijdag 13 december jl had ik de eer de 1e platformbijeenkomst van ‘Haagse Bodem’ bij te wonen. Het doel van ‘Haagse bodem’ is herbestemmen van leegstaand vastgoed te versnellen binnen Haaglanden. Een mix van initiatiefnemers, zoals architecten, projectontwikkelaars, vastgoedbezitters en overheden bekijken op de fiets praktijkvoorbeelden, bespreken ze.  Het beoogd resultaat is naast nieuwe ideeën opdoen, de partijen tot elkaar brengen, wat e.e.a. kan versnellen.

Kwartiermaakster en trekker van dit initiatief is Willemijn de Boer van ‘Anna Vastgoed en cultuur.’ Zij heeft zich al bewezen op het vlak van leegstandsbeheer.

Gebouw en omgeving is één
De 1e bijeenkomst was op de Binckhorst in Den Haag, met een plenaire aftrap in Bink 36, het oude PTT complex, wat al jaren een succesvol  bedrijfsverzamelgebouw is. Na de inleiding met een goede Javaans/Surinaamse  lunch, volgde een presentatie van de Rijksgebouwendienst over de leegstaande rijksgebouwen (en dat zijn er veel). Het aardige van de bijeenkomst was, dat er  aandacht was voor de gebouwen en juist ook voor de omgeving er om heen. Herbstemmen houdt niet op bij de gevel, de openbare ruimte is ook sterk van invloed bij succesvol herbestemmen.

Daarna volgde de fietstocht naar diverse gebouwen op de Binckhorst. De groep waar ik bij hoorde ging naar het Juno complex,  een leeg kantoorpand grenzend aan de Haagse Trekvliet. Het kantoor is van de gemeente en wordt omgebouwd tot kluskavels voor met name woonbestemming. De kopers kunnen deze kavels vrij goedkoop kopen (voor een Ton heb je al snel 100m2 leefruimte) en grotendeels naar eigen smaak verder afbouwen. De gemeente heeft succes met kluskavels, veelal op verleidelijke plekjes in de stad, dat smaakt naar meer. Hoe dit kluskavelproject uitpakt is afwachten. Het is best een groot project in een nog onbewoond gebied, zonder aantrekkelijke voorzieningen en – ogende omgeving. Echter toen ik op de bovenste etages kwam, begeleid door een elegante dame van de gemeente Den Haag samen met de architect van ARVIDE, en het uitzicht zag, begreep ik de waarde. Kijkend over het water richting de skyline van Den Haag of richting Rijswijk en Voorburg is wel erg mooi. En ja alles is 10 minuten bereikbaar op de fiets. Drie treinstations, drie winkelcentra. Echter……….. in het begin is het zeker pionieren hier. Er zullen meer initiatieven tegelijk moeten komen rondom dit complex, één balletje opgooien is niet genoeg.

Hindernissen wegnemen en tijdelijk herbestemmen
Met de fiets vervolgden we onze route verder naar het meer intensievere kantorengedeelte van de Binckhorst aan de oostzijde. Daar, bij het DeKa gebouw aan de Zonweg en rondom het KPN complex, staat veel leeg. In een nieuw en hip ingericht kantooretage ging ons ‘Juno-groepje’ verder werken aan de uitdaging ‘hoe de Binckhorst her te bestemmen naar wonen.’

Een van de opmerkelijke conclusies was, dat veel dingen het herbestemmen voor wonen in de weg zit. Zoals vergunningen en de stank -, uitstoot- en lawaaicirkels, die voor bedrijven op papier veel groter vergund zijn, dan dat ze in de praktijknodig hebben. Hierdoor is herbestemmen naar wonen op de Binckhorst lastig of onmogelijk. De gemeente is een belangrijke sleutel samen met de bedrijven, om deze hindernissen weg te nemen. Herbestemmen blijft voor particuliere bezitters/ beleggers van vastgoed een groot risico. Vanwege de afwaardering en de hoge kosten is het veelal onmogelijk, nog los van de vraag of een bank dan kan/ wil meefinancieren. Andere financieringsconstructies zijn dan noodzakelijk. Een andere opmerkelijke conclusies uit ons werkgroepje was dat tijdelijke herbestemming wellicht uitkomst biedt. Een leegstaand complex is in te richten met bijvoorbeeld opvouwbare ‘Cubic-houses’ voor tijdelijke bewoning. De omgeving wordt daardoor levendiger, wat sneller leidt tot andere investeringen, zoals permanente bewoning in die buurt. Het levert inkomsten op en de eigenaar behoudt het gebouw in oorspronkelijke staat. Definitief herbestemmen of sloop en nieuwbouw, soms pijnlijke keuzes, hoeven niet gemaakt te worden.

De bittere nasmaak verzachten
Tot slot de plenaire afsluiting. Hierbij waren de uitkomsten heel divers. Van niets doen, door bijvoorbeeld de kantoren ‘sjiek’ te laten vervallen tot tijdelijke huisvesting en een mix van wonen en werken, waardoor het gebied meer gaat leven.
De uitdaging is; “hoe is van de Binckhorst een flamboyant woon en werkgebied te maken,” plus de uitdaging, “hoe krijg je de particuliere eigenaren mee.” Een pand flink afwaarderen en vervolgens herbestemmen, zoals bij het JUNO complex, dat kunnen particuliere eigenaren eenvoudig niet  doen. Ze gaan wellicht failliet, plus de banken en beleggers  werken daar niet aan mee. Er zijn nog veel uitdagingen en hobbels te overwinnen.
Het sleutelwoord zit hem in ‘tijdelijk’ als opstap naar de definitieve herbestemming. Tijdelijke herbestemming biedt mogelijkheden en is een overbrugging voor andere kansen. Het maakt de vastzittende markt een beetje losser. Het kan de bittere nasmaak van leegstand voor veel vastgoed-portefeuillehouders verzachten.

Genoeg stof  voor een tweede bijeenkomst ‘Haagse bodem’.

Foto uitzicht uit Juno gemaakt door Han Willem Visscher, Arvide

468 ad

3 Comments

  1. Dank Martin, voor deze mooie samenvatting. En inderdaad de volgende bijeenkomst van Haagse Bodem zit er al weer aan te komen. Noteer 13 maart alvast in je agenda en hou de LinkedIn groep in de gaten. Op onze site vind je natuurlijk ook meer info.

    • Dank je Nanda, genoteerd in mijn agenda alvast!

    • Wordt een dagje later, Martin: 14 maart.