Factchecking: vooroordelen transformatie onder de loupe

Factchecking: vooroordelen transformatie onder de loupe

Vakbladen en internetfora mogen dan bolstaan van de leegstand en herbestemmen, maar dat betekent nog niet dat transformatie gemeengoed is. In de praktijk zijn er nog veel vooroordelen. Voor het expertteam kantoortransformatie onderzochten we tien hardnekkige vooroordelen. Factchecking noemen we dat tegenwoordig. Met het expertteam maakten we een toptien van meestgehoorde ‘jamaars’. Systematisch checken in een tiental recent gerealiseerde transformaties levert een schat aan informatie op. Handig voor kennisoverdracht (dat is wat het expertteam ermee doet, zie o.a. deze factsheets) en handig om anderen te overtuigen. Met ‘daar is het ook gelukt’ laat je immers niet alleen zien hoe het kan, maar draai je ook de bewijslast om.

In de loop van 2014 worden de resultaten gepubliceerd, een paar conclusies willen we nu al met u delen. De onderzochte cases laten zien dat woningen door transformatie echt niet alleen interessant zijn voor studenten en kunstenaars. Ook starters op de woningmarkt (voor de crisis genegeerd als doelgroep?), expats en welgestelde ouderen bedienen. Maar ook ouderen die wonen willen combineren met wellness en zorg. Of arbeidsmigranten, wiens woonvraag inmiddels hoog op de politieke agenda staat. Wat opvalt is de diversiteit binnen projecten. Meestal wordt niet één soort klant maar een waaier aan klantgroepen aangetrokken.
De woningen zelf zijn net zo divers. Koop en huur komen evenvaak voor en de variatie in grootte, afwerking en uitvoeringkwaliteit is minstens zo groot als in nieuwbouw. Groter nog als ook tijdelijke transformaties meegenomen wordt, of bedacht wordt dat in transformatie opvallend vaak ook diensten en services worden aangeboden. Ook het vooroordeel dat transformatie tot saaie, kleine woningen (‘geen kwaliteit’) leidt, kan worden ontkracht. De grootste woning telde ruim 360 m2. Ook het melden waard: een kantoor dat getransformeerd is naar woningen over twee woonlagen, grondgebonden met tuintje. Weer een vooroordeel minder.

Transformatie financieel
Veel vooroordelen gaan over de financiële kant van transformatie. Ook daar zijn we grote verschillen tegengekomen, maar kunnen we vanuit de praktijk ook laten zien dat transformatie goedkoper kan dan nieuwbouw. Zeker als het gebouw goed is aan te passen en architect/verbouwer zich een beetje inhouden en niet alles willen vernieuwbouwen. De projecten bevestigen de vuistregel dat casco en gevel een financiële waarde vertegenwoordigen ter grootte van de uitgespaarde kosten.
Met ‘goedkoper dan nieuwbouw’ bedoelen we uiteraard inclusief ‘grondkosten’. De gerealiseerde projecten illustreren nog maar eens dat de prijzen voor leegstaande kantoren op veel plaatsen de afgelopen jaren snel zijn gedaald waardoor transformatie van veel kantoren financieel binnen bereik komt. En dat is vooral goed nieuws voor de huursector, waar onrendabel investeren steeds lastiger is.  De experts kwamen meerdere huurprojecten tegen waar de exploitatie nu al rendabel is. En soms zelfs ‘een aardig rendementje’ oplevert, om een van de corporaties te citeren. Er zijn ook financiële uitschieters naar de andere kant. Zoals het gebouw dat niet één maar twee nieuwe gevels kreeg. Een bijzonder gebouw (monumentaal) dat ook nog eens een flinke dosis geluk heeft: naast een goede woningmarkt kreeg het project hulp met een bijzondere financiering, en zag de eigenaar in dat de prijs die ooit betaald was reële indicatie van de waarde meer was.

Regelgeving
Wat betreft de regelgeving kunnen niet alle vooroordelen worden weerlegd. ‘De regels’ blijken in de praktijk regelmatig tot discussie, en soms zelf tot een (tijdelijke) patstelling, te leiden. Wat wel opvalt is dat eenvoudige en elders beproefde oplossingen soms niet ter tafel komen. Een gemiste kans, zeker als het project er ook nog beter van zou zijn geworden.

Meer weten over de vooroordelen, of een keer van gedachten wisselen over de mogelijkheden voor transformatie in uw gemeente, mail uw vraag aan jamaars@herbestemmingacademie.nl.

De onderzochte projecten zijn: Blauwe Huys in Wageningen, Brinkwal en Veenwal, Nieuwegein, TheStudentHotel en Calandstraat, Rotterdam, GAK en Acta in Amsterdam, Bomansplaats in Eindhoven, Plataan in Amersfoort en Neherlab in Leidschendam.

468 ad