Ruilverkavelingspecialist: ‘Kantorenleegstand, niet huilen maar ruilen’

Ruilverkavelingspecialist: ‘Kantorenleegstand, niet huilen maar ruilen’

Anneke Dalhuisen, Management Trainee bij Heijmans mailde in reactie op de Nieuwsbrief augustus 2012 het artikel

Kantorenleegstand. Niet huilen, maar ruilen
“Pap, wat zijn dat voor enge gebouwen daar?” “Dat zijn kantoren jongen, daar gingen mensen vroeger elke dag naar toe om te werken…” Het is een zomerse zaterdag in mei 2042, waarop een vader besluit zijn zoontje mee te nemen naar het voormalige kantorengebied Sloterdijk te Amsterdam. Waar ooit kreten als “uitstraling” en “state of the art” de boventoon voerden, prijkt nu een uniek landschap waarin beton en groen vechten om de overhand. Een enigszins sinister openluchtmuseum vol kantoorruïnes, stuk voor stuk achtergelaten als een oude handschoen. Een uniek en voor de liefhebber zelfs prachtig stukje Nederland, dat wel, maar duur betaald…

Olifant in de kamer
Het probleem van de leegstaande kantoren, we worden er de laatste tijd mee doodgegooid. De huidige status: nieuwe initiatieven ontpoppen zich en verschillende partijen ondertekenden onlangs het ‘Convenant aanpak leegstand kantoren’. Toch kijken ook nog veel partijen de kat uit de boom en hopen óf op betere tijden óf dat die ene huurder uiteindelijk voor hun pand zal kiezen. Daarbij komt dat sommige kantoren vanwege wet- en regelgeving of de beroerde locatie niet echt geschikt zijn voor herontwikkeling. Dat is jammer, want er liggen heel veel goede ideeën voor herontwikkeling van leegstaande kantoren op de plank.

In ‘De olifantenkooi’, georganiseerd door Architectuur Lokaal, hebben we met een groep* jonge architecten en ontwikkelaars nagedacht over deze kwestie. Specifiek is ingezoomd op het kantorengebied Sloterdijk in Amsterdam waar ook pandeigenaren en de gemeente bij betrokken zijn. We hebben een concept ontwikkeld dat bijdraagt aan de oplossing van het probleem.

Ruilverkaveling
Herontwikkeling van leegstaande kantoren naar nieuwe functies als woningen of winkels komt vaak niet van de grond. Er is een forse investering nodig om de verbouwing te kunnen betalen en tegelijk een afschrijving van de waarde van het pand, omdat de nieuwe functie minder opbrengt dan de ooit beoogde kantoorfunctie. Dat geld is er simpelweg niet, omdat het lege gebouw geen inkomsten binnen brengt.

Daarnaast staan veel kantoorpanden gedeeltelijk leeg. Hier zijn nog (gedeeltelijke) inkomsten en dus is hier geld om te investeren. Herontwikkeling is hier alleen vrij lastig, vanwege een lagere urgentie (er zijn nog inkomsten) en de wensen en eisen van de huidige huurder waar je rekening mee moet houden. Echter speelt hier het gevaar dat als de overgebleven huurders ook vertrekken, het pand alsnog leeg komt te staan.

Hier komt “De Ruilverkavelingspecialist” in beeld. Hij gaat om tafel met pandeigenaren van gedeeltelijk leegstaande panden en faciliteert het proces waarbij een gezamenlijke ruilverkaveling op wordt gezet. Twee (of meer) half leegstaande panden worden ingebracht met als resultaat één volledig verhuurd kantoorpand en één herontwikkeld pand met een nieuwe functie. Door meerdere gebouwen in te zetten kan optimaal gebruik gemaakt worden van de sterke punten van de gebouwen en kunnen de gedeeltelijke inkomstenstromen worden ingezet om de herontwikkeling te bekostigen.

Het artikel vervolgt met een uitwerking van het voorbeeld. Lees het hele artikel hier.

 

 

468 ad