De markt voor transformatie | starters en jongeren | huren en kopen

De markt voor transformatie | starters en jongeren  | huren en kopen

BLOG Sander Gelinck | 16 mei 2014
‘Raakt de startersmarkt voor transformatiewoningen in Nieuwegein al verzadigd?’ Dat was wat de zaal wilde weten deze week op de kantorenmiddag in Nieuwegein. Een begrijpelijke vraag: Nieuwegein is landelijk koploper transformeren met 187 gerealiseerde starterswoningen in zes gebouwen in twee jaar. En de koek is nog niet op: een kleine 70 woningen wordt dit jaar opgeleverd. Opgeteld 250 nieuwe woningen ofwel bijna 1% van de huidige woningvoorraad in Nieuwegein. Kan één specifieke groep klanten zoveel nieuwe woningen opnemen? Ook de gemeente stelde zichzelf deze vraag twee jaar geleden toen de eerste vier projecten werden ingediend en allemaal gericht op starters. Kan Nieuwegein dat aan? ‘Terugkijkend waren we te bezorgd. Het is heel erg meegevallen’,  aldus Dionne Baaré, programmamanager kantooraanpak van gemeente Nieuwegein. Van de zes gerealiseerde projecten zijn vier projecten koopwoningen: een- of tweekamerwoningen voor prijzen rond de ton. De eerste projecten waren in mum van tijd uitverkocht, de latere projecten iets langzamer, maar ook die werden door de markt opgenomen. De verkooptijd neemt wel toe, maar ook de meest recente projecten zijn in tijdsbestek van vier, vijf maanden allemaal verkocht. Starters blijkt bovendien niet synoniem met jongeren. Ook veel gescheiden vaders, herstarters eigenlijk, blijken erg geïnteresseerd in de koopwoningen.

Huurmarkt booming
De middag – ik mocht discussie leiden in een van de sessies – leverde nog meer informatie op over de markt voor transformatie. De koopmarkt mag met 100 woningen per jaar inmiddels voorzien worden, in de huurmarkt zijn de tekorten nog enorm. Jutphaas Wonen realiseert op dit moment 50 jongerenwoningen op de Einsteinbaan, haar tweede transformatie na het prijswinnende Brinkwal vorig jaar. De 50 woningen waren in een mum van tijd verhuurd. In totaal meldden zich meer dan 1.000 jongeren voor de transformatiewoningen. En niet alleen uit Nieuwegein. ‘Blijkbaar zijn de woningen dermate aantrekkelijk dat jongeren er ook voor willen verhuizen vanuit omliggende gemeenten’ vertelde Margaret Zeeman me vorige week al tijdens de voorbereiding voor een Werkatelier op 4 juni aanstaande. In Nieuwegein biedt de huurmarkt nog genoeg kansen voor transformatie. En misschien nog wel meer dan koop. Jongeren staan gemiddeld zeven tot negen jaar op de wachtlijst voordat ze in aanmerking komen voor een huurwoning, bleek die middag.

Slim beheer als sleutel tot nieuwe business modellen en -cases
Dat de huurmarkt niet het exclusieve domein is van corporaties en particuliere huisjesmelkers, bleek uit de presentatie van Ronald Lubbers van Camelot. Tot enkele jaren geleden was Camelot vooral bekend als leegstandsbeheerder om vernieling en kraak tegen te gaan. Tegenwoordig transformeert ze leegstaande gebouwen naar huurwoningen op verzoek van eigenaren, maar ook voor eigen rekening en risico. Het USP van Camelot is haar kennis van slim beheren, waarbij zoveel mogelijk digitaal wordt gedaan. Met een goede, landelijke backoffice leidt dat ertoe dat Camelot het beheer minstens de helft goedkoper kan uitvoeren dan traditionele (particuliere en sociale) verhuurders. Dat voordeel biedt Camelot de kans om ook op risico panden aan te kopen, te verhuren en de huurstroom vervolgens weer aan een belegger te verkopen. De jongerenwoningen aan de Bomansplaats in Eindhoven waarvoor ze in 2012 nog genomineerd werd voor de Gulden Feniksprijs zijn recent verkocht aan een belegger. Een business model dat voor Camelot neerkomt op een tweesnijdend zwaard. Naast de ontwikkelwinst, blijft ze het pand voor de nieuwe eigenaren ook gewoon beheren.

Huren is zo gek nog niet!

Foto: trapwoning Brinkwal c Jutphaas Wonen
Resultaten woningmarktonderzoek wonen in transformatie in Nieuwegein zijn te lezen in deze Informatiekrant

468 ad