Cursusleider Sander Gelinck

Cursusleider Sander Gelinck

Gastheer van de Leergang is Sander Gelinck, directeur van id&dn, een van de leden van het landelijk Expertteam Kantoortransformatie en partner in het transformatieteam. Daarnaast verzorgt hij de eerste dag ook een inleiding. Sander Gelinck: ‘Ik hoop dat u komt op onze tweedaagse leergang Herbestemmen | Vak van de toekomst. We organiseren de leergang nu voor de zoveelste keer op rij, en helpen u graag om houvast te krijgen op het herbestemmen van uw gebouwen. Het lastigste van bestemming is dat je als initiatiefnemer (ook als je eigenaar of gemeentelijk aanjager bent) altijd te maken hebt met minstens drie partijen die je tevreden moet zien te stellen: de toekomstige gebruikers, de huidige eigenaar en alle personen en organisaties (regelgevers, banken, de brandweer) die met eisen en randvoorwaarden een project in een streek weer drie stappen achteruit kunnen helpen. Deze foto geeft ongeveer aan in welke achtbaan van gebruikerswensen, regelgeving, technische belemmeringen en financiën je dan terecht kunt komen.

De leergang is ook een beetje mijn kindje. Ik organiseerde m voor het eerst zes jaar geleden samen met SBR. Hoe snel kan het gaan? Dat was in de tijd dat herbestemmen nog een niche was. Op zijn best iets voor liefhebbers, maar door de mainstream meestal als iets marginaals gezien. Het kan verkeren. Maar daarmee is de Leergang wel ook de langstlopende cursus over herbestemmen. Hoewel ik eerlijk moet zeggen dat het programma elke keer weer aangepast wordt aan de actualiteit, omstandigheden en we natuurlijk graag recente projecten hebben om van te leren. De formule is nooit veranderd. Het programma bevat voldoende theorie om als generalist je rol te kunnen vervullen, maar vooral heel veel oplossingen uit de praktijk. En dat op inspirerende locaties. We leiden op tot generalisten. Als niet-specialist moet je in de eerste plaats weten waarover je wel en niet moet meedenken en er dan net voldoende van weten om met de specialist mee te kunnen denken . Het Bouwbesluit bijvoorbeeld. Dat is natuurlijk voer voor specialisten, maar de basisspelregels zijn heel eenvoudig. Dus die leggen we uit. Vervolgens kunnen we op basis van onze ervaring heel precies vertellen waar niet-specialistenze tijdens haalbaarheidstudie of voorlopig ontwerp wel even  op moeten letten.

Op locatie
We organiseren de leergang altijd op locatie. Liefst in gebouwen die zelf ooit herbestemd zijn. Dat geeft al meteen een goed gevoel en de gebouwen worden vanzelf lesmateriaal. In de loop der jaren hebben we heel veel projecten van binnen gezien en van buiten geleerd zoals de Puntegale, het Groothandelsgebouw, RDM, Schieblock en Hofbogen in Rotterdam, Europol in Den Haag, Rohm&Haas, Huis van Caen en Observant in Amersfoort, de Watertoren in Den Bosch en Het Sieraad in Amsterdam.

De markt werkt niet mee, daar zal herbestemmen ook last van hebben?
Ja, maar herbestemmen heeft één groot voordeel boven nieuwbouw en dat is dat er al een gebouw is. Je kunt dus veel sneller aan de slag. En vaak veel sneller verbouwen. De snelste transformatie die wij hebben gedaan duurde niet meer dan drie maanden! En ik ken ook een gebouw in Gouda (geen wonen) dat in negen maanden volledig gerestaureerd is door van het gebouw zelf een timmerwerkplaats te maken. Het aardige van herbestemmen is dat je ook de mogelijkheid hebt om het ontwikkeltraject anders in te gaan. Je kunt ook klein beginnen, met lage kosten een concept uitproberen en in stapjes verbeteren. Je gebruikt dan tijd die je vroeger nodig had om van papieren plan A naar het nog fraaiere masterplan Z te komen – met eindeloos marktonderzoek, ik heb er zelf ook aan meegedaan – door het in situ uit te proberen. Dat is marktverkennen en -maken tegelijk. Eigenlijk is dat een hele makkelijke route, alleen niet in onze hoofden. We moeten weten wat het eindplaatje is en wanneer het af is. Maar over markt: wat juist opvalt is dat er nu ineens groepen mensen, markten zo je wilt, zijn die in het verleden blijkbaar niet bediend werden. In Nieuwegein wordt het ene na de andere kantoorgebouw herbestemd voor prijzen die pre-crisis helemaal niet bestonden. Die projecten verkopen heel goed, dan praat je over 90% voorverkocht. Op papier. Aan studentenwoningen en tijdelijke woonvoorzieningen voor gescheiden vaders is ook nog altijd een gebrek in veel steden. En denk aan de zorg. Daar is niet alleen heel veel meer van nodig in de toekomst, maar vooral ook veel betere zorg. Tijdens de leergang komen die kansen langs in de vorm van geslaagde projecten. Vaak met een initiatiefnemer die komt vertellen hoe zij dat gedaan hebben.

De Nieuwe Realiteit
We gaan niet aan de crisis voorbij. In het programma in september gaan we niet zo diep in op de Nieuwe Realiteit als we in april gedaan hebben. Dat werd wel goed gewaardeerd door de deelnemers maar in september willen we weer meer nadruk leggen op gedegen vakkennis. De vergezichten komen vast in de discussie wel weer aan de orde. Want het blijft goed om verder te kijken dan de bouw en het vastgoed. De crisis is het heftigst aan de productiekant. Niet verwonderlijk want als consument boeken we onze vakantie bijna allemaal online en wie wil er nou terug naar de tijd dat je een reis moest bestellen uit zo’n catalogus met twee fotootjes, een van het zwembad en een van een groot gebouw dat dan later helemaal niet het appartementencomplex bleek. Of de tijd dat van postzegels kopen op het postkantoor? Wat ik fascinerend vind is dat de rol die bouwen en ruimtelijke ordening na de oorlog had  (Nederland is sinds de tweede wereldoorlog letterlijk vormgegeven door te bouwen) nu overgenomen wordt door andere sectoren en technologie. Als je wil weten hoe Nederland er in 2050 uitziet, moet je niet bij planologen (ik ben er zelf een) zijn, maar kun je beter gaan kijken wat Philips ontwikkelt in de medische sector. Die gissen niet hoe Nederland eruit gaat zien, die geven gewoon vorm aan ons leven over tien, twinitig jaar. Of misschien nog wel eerder. Technisch is alles mogelijk, zeggen ze daar nu de bouw na. In de retail zie je hetzelfde: sterke merken als Apple en Zara spotten met oude retailwetten. Zij maken gewoon nieuwe regels.

De rest van het programma gaat gewoon over herbestemmen hoor. En beide dagen doen we inspiratie op bij projecten waar het gelukt is. Hoe doen ze dat? Hoe hebben ze praktische knelpunten opgelost. Bouwbesluit, Wet geluidhinder, brandveiligheid, fiscale verrassingen. Ooit van de integratiegheffing gehoord? Nou daar wil je niet achterkomen als je net klaar bent met je eerste transformatie. Hoe krijg je een project haalbaar. Dat zijn vragen waar ik tijdens mijn eerste inleiding (later die dag gaan we ‘rekenen aan herbestemmen’) op in ga. Ter voorbereiding op die inleiding heb ik alvast een overzicht van recente artikelen gemaakt over projecten die anders, veelal op tijdelijke basis worden ontwikkeld gepubliceerd in Renda Magazine. De lessen in de artikelen worden opgetekend aan de hand van inspirerende projecten. Hier leest u een korte samenvatting en downloadlinks naar de artikelen zelf.

Veel leesplezier en graag tot ziens op de leergang.

 

468 ad