Afscheidscollege kantorenloods Paul Oudeman op leergang 5 februari 2015

Afscheidscollege kantorenloods Paul Oudeman op leergang 5 februari 2015

Na zes jaar ‘kantorenloodsen’ in Amsterdam is Paul Oudeman per 1 januari hoofd afdeling Garageparkeren voor gemeente Amsterdam geworden. ‘Ik kwam zes jaar geleden om te zorgen voor méér transformatie in Amsterdam. Dat is gelukt, er is bijna een half miljoen meters omgezet. Anderen nemen het nu over om ervoor te zorgen dat er nog veel meer transformaties komen’, aldus Paul die in 2014 een recordaantal nieuwe woningen door transformatie kan melden. De transformatie van het Ramada Apollo Hotel en het voormalige Elseviergebouw aan de Molenwerf als zijn persoonlijke favoriete transformaties noemt. Paul: ‘Het Ramada was een van de eerste echt grote transformaties in Amsterdam. Op die plek durfde niemand dat toen, eind 2010, aan. Het pand was veel te groot, de locatie niet geschikt voor hotels volgens de deskundigen. Niemand geloofde erin, de initiatiefnemer werd voor gek verklaard. Maar hij en wij geloofden er wel in en hebben doorgezet. En dat bleek een eye-opener voor heel veel eigenaren. Ineens werden overal in de stad kantoren omgezet naar hotel. Zoveel zelfs dat we dat op een bepaald moment weer een beetje moesten afremmen. Maar het Ramada was absoluut trendsetters. Een echte doorbraak’.

Onderzoek
Naast aanspreekpunt voor eigenaren is de Kantorenloods ook de partij om de kennis over transformeren binnen de organisatie te ontwikkelen. Met onderzoek bijvoorbeeld. Dat een hotelfunctie eerder in beeld komt dan wonen, had Oudeman al voorspeld in onderzoek dat nog steeds standaard lesmateriaal is tijdens de leergang herbestemmen. Paul Oudeman: ‘Ik ben van de financiële benadering. De meeste mensen denken bij transformatie eerst aan wonen, en dan nog vooral aan studenten. Dat wilden wij als Amsterdam ook heel graag, maar we wisten uit eigen onderzoek ook dat die businesscase lang niet altijd mogelijk is. Voor een hotel krijg je de businesscase veel eerder sluitend. Dan volgt duurdere woningbouw en dan pas studentenhuisvesting’. Ook de studie ‘Waarom beleggers niet verkopen’ uit januari 2009 is nog altijd interessant leesvoer voor geïnteresseerden hoewel de tijden wel veranderd zijn en de houding ten opzichte van transformatie positiever.

Het fenomeen kantorenloods
Inmiddels hebben veel steden hun eigen kantorenloods, vaak onder een andere naam, maar acht jaar geleden was Amsterdam de eerste gemeente die de leegstand in de kantorensector (ook) als zijn probleem zag, en maatregelen nam. Meteen na de crisis is fors in de plancapaciteit gesneden om niet nog meer aanbod te krijgen. Amsterdam was de eerste gemeente die op een Leegstandskaart liet zien welke gebouwen leegstonden. Met de Leegstandsverordening in 2011 en lobbywerk voor een soepeler Bouwbesluit in 2012 liet Amsterdam zien geen enkel (formeel) instrument te schuwen om transformatie te stimuleren. Maar het belangrijkste ‘instrument’ zijn niet de regels, maar de personen (inmiddels wordt de functie ingevuld door een team van mensen), die zorgt dat initiatiefnemers een aanspreekpunt hebben en initiatieven niet voortijdig stranden. De zes jaar dat Paul kantorenloods was, heeft hij een belangrijke bijdrage geleverd aan het bestrijden van de leegstand van kantoren en is betrokken geweest bij een groot deel van de transformatie van bijna 500.000m2 kantoor in Amsterdam.

Prijsvraag: stel uw vraag aan Paul Oudeman en win een exemplaar van Rekenen op Herbestemming
Per 1 januari is Oudeman hoofd afdeling Garageparkeren voor gemeente Amsterdam geworden. Om niets van zijn kennis verloren te laten gaan, geeft hij een afscheidscollege tijdens de leergang herbestemmen op 5 februari in Amsterdam. Omdat de plaatsen daarvoor zeer beperkt zijn (en we het afscheidscollege natuurlijk anders dan anders gaan inrichten) roepen we iedereen op prangende vragen over transformatiebeleid en de Amsterdamse aanpak hieronder te posten, of ze te mailen aan afscheidscollege@herbestemmingacademie.nl. De beste vraag belonen id&dn en NAi010 Uitgevers met een exemplaar van Rekenen op herbestemming! De jury bestaat uit de auteurs van het boek, beide ook inleider tijdens de leergang: Sander Gelinck en Frank Strolenberg.

Meer lezen over de Kantorenloods, de aanpak en de resultaten kan elders op de website. Aanmelden voor de leergang kan ook nog via leergang@herbestemmingacademie.nl.

468 ad

4 Comments

  1. In een interview stelt Paul Oudeman: ”Ik ben van de financiële benadering. De meeste mensen denken bij transformatie eerst aan wonen, en vooral aan studenten. Voor een hotel krijg je in Amsterdam de businesscase veel eerder sluitend. Dan volgt duurdere woningbouw en dan pas studentenhuisvesting”. De tijd dat kantoren goedkoop kunnen worden opgekocht en een interessante businesscase voor de genoemde studentenhuisvesting opleveren gaat voorbij. Hiermee komt financiële haalbaarheid van transformatie in het algemeen en huisvesting voor deze specifieke doelgroepen onder druk te staan. Is in Amsterdam transformatie straks nog in zwang als kantoren- of andersoortig leegstaand vastgoed niet langer voor een relatief prikkie te koop is?

  2. Gronduitgifte is gezien de plaatselijke populariteit van veel locaties een belangrijk verdienmodel voor Amsterdam. Van grote bekende ontwikkelaars is bekend dat ze snelheid en massa kunnen maken. De stad en die ontwikkelaars hebben elkaar in het verleden goed weten te vinden. Noodgedwongen heeft Amsterdam plancapaciteit geschrapt vanwege de vastgoedcrisis. Bekende grote ontwikkelaars en beleggers hebben voldoende reserves om de huidige tijd als ‘pauze’ te beschouwen en zien aan de horizon de ‘single tenant langlopende contracten’ gloren. Hebben de ‘nieuwe stijl’ ontwikkelaars (A-Lab, ACTA, de Hallen, Volkskrantgebouw) met hun authenticiteit een positie verworven of verwacht Paul Oudeman dat Amsterdam in oude uitgiftegewoonten vervalt als de ‘pauze’ voorbij is?

  3. Medio 2013 heeft de Amsterdamse Rekenkamer het transformatiebeleid onder de loupe genomen. Aanbevelingen aan het college zijn om beleidsuitgangspunten voor transformatie te heroverwegen en anderzijds lessen te trekken uit de uitvoering van het transformatiebeleid. Men constateert dat het ontbreekt aan inzicht in de doelmatig- en doeltreffendheid van dit beleid. Een aanbeveling heeft specifiek betrekking op de positie van de kantorenloods, die het volgens de Rekenkamer moet hebben van zijn gezag, want formeel heeft hij geen enkele bevoegdheid om ambtelijke beslissingen te overrulen. Ondertussen wordt de doelstelling 200.000 m² te transformeren ruimschoots gehaald en heeft specifiek transformatie van bestaande panden naar woningen in 2014 in Amsterdam een vlucht genomen. Dat zou ik toch wel effectief willen noemen. Kan Paul Oudeman reflecteren op dit onderzoek?

  4. Dank! Voor de volledigheid nog drie vragen die via de mail of anders binnenkwamen:

    Hoe krijg ik herbestemming ingebed tussen de oren van mijn organisatie. Waarom loopt niet iedereen er net zo warm voor als ik?
    Waar zit die knop?
    (Marcelle Buma)

    Wat is, zonder rekening te houden met eventuele subsidies, gemiddeld bezien, de prijs van een m2 leeg kantoor geweest voorafgaand aan de diverse herbestemmingen? En (deel 2): wat is het gemiddelde verschil tussen de aangetroffen boekwaarden en dit bedrag?
    (André Verschoor)

    Komt dat (landelijk) Sloop- e/o transformatiefonds dat uit de markt halen van leegstaande kantoren gaat stimuleren of belonen er ooit? En is het eigenlijk wel nodig of doet de markt zijn werk al?
    (R. Biemans)

Leave a Comment

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *